Når du har overtatt en bolig, er det du som overtar risikoen for eiendommen og er ansvarlig for forhold som oppstår.

Tekst: Ingvild Stokka, Advokatfirmaet Legalis

---

Her er oversikt over hvilket ansvar og rettigheter du har som ny boligeier. 
Det følger av Avhendingslova (loven som regulerer kjøp og salg av brukte boliger) at man etter overtakelse skal undersøke eiendommen slik «god skikk» tilsier. Hensikten med å undersøke eiendommen er å avklare tidlig om boligen har skjulte feil og mangler som avviker fra det som er avtalt mellom kjøper og selger.

Finner du som boligeier en sprekk i en flis på badet eller oppdager at det drypper fra vinduskarmen, er det viktig at du undersøker forholdene nærmere. Stod det noe om dette i salgsprospektet eller tilstandsrapporten? Var dette noe du kunne regne med når du kjøpte boligen? Er du usikker på om dette er noe du er ansvarlig for, må du sende inn en reklamasjon til selger.

Det stilles ikke strenge krav til reklamasjonens innhold, men det er strenge krav til når du senest må reklamere. Du må reklamere innen 2-3 måneder etter at du oppdager en mangel som selger vil kunne være ansvarlig for. Dette er typiske mangler som det ikke er opplyst om i salgsdokumentene, som ikke var synlig på visning eller som ikke skyldes elde og slitasje.

Du kan reklamere over feil og mangler du finner fortløpende, opptil fem år etter at du overtok boligen, men husk at fristen alltid er 2-3 måneder etter at du oppdager en mangel som selger potensielt kan være ansvarlig for.

Det kan være verdt å merke seg at loven har en regel om at kjøperen selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på kr 10 000. Hvis du oppdager en feil ved en vaskemaskin som koster 9000 kr, er dette en kostnad du må bære selv. Siden man ikke vet om det vil dukke opp flere feil som overstiger kr 10 000, bør du alltid reklamerer over forholdet innen fristen. Beløpet på kr 10 000 er likevel en egenandel du uansett må betale, selv om det samlede kravet ender opp i en størrelse på kr 100 000.

Når du har reklamert over en mangel, er det viktig at du ikke går i gang med å utbedre mangelen før selger har fått mulighet til å ta stilling til å utbedre selv. Selger skal innen «rimelig tid» ta stilling til dette. Som boligeier har du en plikt til å begrense skadene, og dersom det er snakk om for eksempel større lekkasjer eller brannfarlige forhold, kan det være nødvendig å utbedre før selger har tatt stilling til sin utbedringsrett. Det er i slike tilfeller viktig å forsøke å dokumentere hvorfor feilene umiddelbart måtte utbedres. Dersom selger ikke får anledning til å rette er utgangspunktet at man mister kravet mot selger.

Foreligger det en mangel ved eiendommen og som avviker fra avtalen, kan du kreve utbedring av mangelen, prisavslag, heving av kjøpet og erstatning. Om du når igjennom med ditt krav avhenger av sakens omstendigheter. Har du oppdaget feil og mangler som klart avviker fra avtalen og hva du kunne forvente da du kjøpte boligen, vil du ha en god sak mot selger.