Spørsmål og svar

Kan jeg leie ut min borettslagsleilighet? Får jeg fratrekk for alle rentekostnader. Hva med økonomisk ansvar? Vi har samlet noen spørsmål om borettslag du kanskje lurer på.

Finner du ikke svar på det du lurer på? Har du spørsmål om det å bo i borettslag?

Send inn ditt spørsmål til oss

  • Eier jeg ikke selv?
    - Jo, faktisk. I et borettslag er du andelseier; dvs. medeier i det ”firmaet” som kalles et borettslag. Og alle andels-eierne har like mye de skulle ha sagt! Bruk av begrepet ”husleie” har ført til at en har tenkt på leieforhold. Men fra 1. januar 2005 ble begrepet ”husleie” historie i borettslag. Dette henger sammen med ny lovgivning, der dette begrepet ikke lenger benyttes. Det er nettopp for å understreke det spesielle eierforholdet til boligen, at ny lov bruker uttrykk som borett og bruksrett.
  • Hvem kontakter jeg hvis….
    Hvem kontakter jeg hvis det oppstår vannlekkasje i min leilighet? De aller fleste boligselskap HAUBO forvalter har sin bygningsforsikring gjennom Norske Boligbyggelag og If. Ukedager: kl. 0800 - 15.00 Haubo: Telefon 52 73 99 30 Ukedager og helg: Kl. 1500 - 0800 If: Telefon 02400 Hvem kontakter jeg hvis det oppdages skadedyr i min leilighet? Gjennom If, Norske Boligbyggelag og Anticimex, er det inngått avtale om at skadedyr meldes direkte av beboer eller styret på: Telefon 815 48 250      
  • Men hva med husbanklånet?
    - En viktig fordel for kjøperen av en borettsleilighet, er at en her ”bare” trenger å betale inn en del av prisen på boligen (innskuddet), og slipper et stort lån. Dette gjør at mange med liten eller ingen egenkapital, ser det som interessant med denne typen finansiering. Resten av boligkostnaden er som et felleslån i borettslaget, og overtas automatisk av ny kjøper, som ikke trenger å søke husbanken om overtaking. Ved nedbetaling på lånet / betaling av avdrag, husk at du da betaler inn til deg selv ved at verdien på innskuddet øker 'tilsvarende' i et velfungerende marked. Dette er ikke matematikk, men prinsippet er at ved lik verdi på boligen totalt, er dette regelen: Mindre lån = mer egenkapital. Noen lag har mulighet for ekstraordinær innbetaling av sin andel av fellesgjelden (IN).  
  • Oppgjør felleskostnader ved salg
    Oppgjør av felleskostnader i forbindelse med salg av leilighet: Felleskostnadene gjelder fra den 1. i måneden til og med den siste i måneden uavhengig av forfallsdato. Selger er ansvarlig for betaling fram til overtakelsesdato og kjøper er ansvarlig fra og med overtakelsesdato. Megler kontakter Haubo og sjekker om det er skyldige felleskostnader, megler betaler evt. disse og trekker i oppgjøret for leiligheten. Dersom selger har betalt for mye, blir dette tilbakebetalt når overføring av leiligheten skjer i vårt system. NB! Nye giroer blir sendt til kjøper. Aldri betal regninger i andre sitt navn, heller ikke felleskostnader.
  • Kan jeg leie ut?
    (fra nbbl.net)  Utleie i borettslag og sameier heter nå bruksoverlating i lovverket. Bruksoverlating betyr at eieren overlater bruken av boligen helt eller delvis til andre.
    Reglene om bruksoverlating gjelder også når eieren låner ut sin bolig uten å ta betalt. Når eieren tar betalt for å overlate bruken til andre, kalles bruksoverlatingen normalt utleie.
    Bruksoverlating i sameier I følge eierseksjonsloven kan eieren overlate bruken av sin bolig til andre. Det er imidlertid mulig å fastsette noe annet i sameiets vedtekter, men dette blir sjelden gjort, slik at hovedregelen i sameiene er at bruksoverlating er tillatt. Vedtektene til sameiet må imidlertid sjekkes før en kan være sikker på hva som gjelder i et konkret sameie.
    Bruksoverlating i borettslag I borettslag er utgangspunktet brukereieprinsippet, det vil si at andelseierne selv skal bruke sine boliger. Borettslagsloven inneholder imidlertid visse unntak fra brukereieprinsippet. Derfor er det også i borettslag mange tilfeller av bruksoverlating: Delvis bruksoverlating For det første kan andelseieren overlate deler av sin bolig til andre. Hvis andelseieren selv bor i sin bolig har han en rett til å leie ut deler av boligen og det kreves ingen søknad eller godkjenning for dette, jfr. brl § 5-4. Bruksoverlating i inntil tre år Dersom andelseieren har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene kan han overlate bruken av boligen til andre i inntil tre år, jfr. brl § 5-5. Kravet om botid kan også oppfylles av andelseierens nærstående som for eksempel andelseierens ektefelle eller barn. Hvis botidsvilkåret er oppfylt trenger ikke andelseieren oppgi noen grunn for bruksoverlatingen. Det kan være at andelseieren ønsker å flytte inn til sin kjæreste eller dra på jordomseiling, men det har som sagt borettslaget ikke noe med. Borettslaget må imidlertid godkjenne bruksoverlatingen, men kan bare nekte dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Saklig grunn vil for eksempel kunne være at brukeren tidligere har blitt kastet ut av borettslaget grunnet husbråk. Bruksoverlating med særlig grunn Dersom andelseieren ikke fyller vilkåret om botid eller dersom andelseieren skal være borte mer enn tre år kan andelseieren allikevel i visse tilfelle ha rett til å overlate bruken til andre, jfr. brl § 5-6. For fysiske andelseiere vil de viktigste tilfellene med særlig grunn være der andelseieren midlertidig skal være borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste sykdom eller andre tungtveiende grunner. Fraværet må være midlertidig. Den som for eksempel er ansatt i Utenriksdepartementet og skal være stasjonert i utlandet for en periode vil gå inn under bestemmelsen, mens den som får fast jobb i utlandet ikke vil ha rett til bruksoverlating. En annen viktig særlig grunn er der et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje. Et typisk tilfelle er at mor eller far er andelseier, mens et eller flere av barna bor i boligen. Etter bestemmelsen kan barna avløse hverandre, slik at perioden med bruksoverlating kan bli lang. Den siste situasjon der andelseieren har rett til bruksoverlating er der noen har krav på bruksrett til boligen etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd.
    I tillegg kan andelseiere som er en juridiske personer, for eksempel stat eller kommune alltid overlate bruken av boligen til andre. Også i saker med bruksoverlating med særlig grunn må det søkes til styret og brukeren må godkjennes. Andelseierens ansvar At andelseieren overlater bruken til en annen minsker ikke andelseierens plikter overfor borettslaget, jfr. brl § 5-8. Andelseieren er fortsatt ansvarlig for å betale felleskostnader til borettslaget og for at borettslagets ordensregler blir fulgt. Dette gjelder også om andelseierens leietaker ikke betaler sin husleie til andelseieren eller det er leietakeren som bråker.
  • Bestemmer styret alt? Hva med ordensregler?
    - Det er riktig at et styre tar vare på fellesskapets interesser og sørger for at viktige prinsipper som medbestemmelse og rettferdighet blir opprettholdt. Styret velges av og blant beboerne, og har ansvar for at borettslaget drives etter lov og vedtekter. Vedtekter (og ev. husordensregler) fastsettes av generalforsamlingen, der alle andelseierne kan møte. Som en ressurs for styret, legger vi ut NBBLs standard-forslag til ordensregler for borettslag, se 2-06 Ordensregler - brl. De kan selvsagt benyttes for andre typer boligselskap. Det er viktig at en går nøye gjennom teksten, og tilpasser denne til sitt lag, og de lokale forhold. En trenger ikke føle seg bundet av teksten på samme måte som når det gjelder vedtekter. En står mye friere - nærmest helt fritt - sålenge en holder seg klar av diskriminering og andre ulovligheter.... Men når det gjelder dyrehold, kan det være klokt å velge ett av de beskrevne alternativene.  Slike spørsmål har vært helt oppe i Høyesterett, og formuleringene som er valgt i standardforslaget tar hensyn til dette. Ta gjerne kontakt med Haubo sitt kontor, dersom styret ønsker mer veiledning. Det viktigste er at man finner fram til gode ordninger som fungerer til å skape trivsel og en viss forutsigbarhet for alle beboere.
  • Markedspris ved salg?
    Dette var riktig inntil tidlig på 80-tallet, men det er 20 år siden! I dag er det full markedspris som gjelder ved salg. Noen få unntak gjelder ved omsorgsboliger som er subsidiert med statlige tilskudd. Og husk at det ikke er dokumentavgift til staten på omsetning av borettsleiligheter!
  • Selge til hvem jeg vil?
    - I prinsippet er det fritt salg. Men det kan være at det er andre medlemmer i eget borettslag eller i det boligbyggelag man er tilsluttet som vil benytte forkjøpsrett. Man får likevel alltid full markedspris. Men dersom du vil selge til nærmeste slektninger, dvs. barn, foreldre eller søsken, går dette foran, og prisen fastsetter dere da dere imellom.
  • Skattefradrag for rentene?
    - Siden skatteloven ble endret for mer enn 20 år siden er det ingen forskjells-behandling av andelseiere i borettslag i forhold til selveiere. Du får skattefradrag for din andel av alle rentekostnader som borettslaget har.
  • Husleie?
    I borettslag skal de månedlige felleskostnadene dekke alle kostnader i boforholdet, slik som forsikring, kommunale avgifter, utgifter til ytre vedlikehold og uteanlegg, ev. vaktmester m.m. I tillegg skal renter og avdrag på felleslånet dekkes. Her har vi altså inkludert avdrag. Dette er imidlertid mye mer enn det som noen private utbyggere kaller husleie / felleskostnader. Da er det ikke medtatt avdrag på hovedlånet, og ingen av de andre boligkostnadene som er nevnt ovenfor er tatt med. Man har og regnet ”netto rentekostnader”, altså etter at skattefordelen er trukket fra. For oss som arbeider med borettslag blir det viktig å understreke hva du faktisk får for pengene, og at du får god oversikt over alle bo-kostnadene!
  • Økonomisk ansvar?
    Som andelseier har man i utgangspunktet et økonomisk ansvar sammen med resten av borettslaget. Men - dette har liten eller ingen praktisk betydning i dag. Boligbyggelaget - som borettslagets forretningsfører - har gode rutiner for å sikre korrekt innbetaling av de månedlige felleskostnadene, og har sikret seg pant i boligen i tilfelle mislighold. Og ikke minst viktig: De aller fleste av boligselskapene Haubo er forretningsfører for er meldt inn i Borettslagenes Sikringsfond. Fra 1.1.2013 er denne virksomheten lagt til nytt selskap Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS.
  • Bare fordeler?
    Ja, vi må faktisk innrømme at slik er det! Og det er jo ikke uten grunn at mer enn 415.000 boliger er tilknyttet det norske boligsamvirket, som forøvrig består av 841.000 medlemmer (oktober 2012). Og et slikt medlemskap gir en rekke medlemsfordeler!